Clasificación de los Derechos Reales

Clasificación de los Derechos Reales

Los Derechos Reales discutidos

      Es el conjunto de Derechos que han sido discutidos por la Doctrina con el fin de determinar si son o no son Derechos Reales. Gorrondona en su libro "Cosas, Bienes y Derechos Reales" indica que existen dudas con respecto a la determinación de los Derechos Reales puesto que, hay Derechos que son regulados por el Régimen Jurídico (Código Civil Venezolano) mas no han sido consideradas como tal en la Doctrina. Entre ellas están:  el Derecho arrendaticio, el Derecho de retención, el Derecho de opción de compra, el Derecho de tanteo, el derecho de retracto, 

los Derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem.

Derecho Arrendaticio

      Según el Código Civil en el Art. 1579 el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagara a aquella.
      Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.
      Tenemos que, el arrendamiento es un contrato donde una persona denominada arrendador confiere a otra denominada arrendatario de gozar la cosa por medio de un precio que se suele llamar canon, pensión o alquiler.
      Este Derecho, se encuentra Regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Se considera como un Derecho personal por cuanto el arrendatario adquiere la posesión precaria de la cosa dada en el arrendamiento y tal Derecho finaliza cuando se extinga el lapso de tiempo por el cual se arrendo la cosa y por supuesto con la obligación de pagar el canon de arrendamiento fijado como contraprestación  por el goce de la cosa arrendada. 
      

Derecho de Retención

      Según sentencia dictada por el JUZGADO SUPERIOR MARITIMO CON COMPETENCIA NACIONAL Y SEDE EN LA CIUDAD DE CARACAS en expediente Nº 2007-000091 se ha definido el derecho de retención como la facultad concedida por la ley de prolongar la tenencia de una cosa debida en consignación, por virtud de un crédito relacionado con ella, hasta el pago del mismo. 
      En este sentido, el derecho de retención proviene de la Ley; es decir, que es el resultado de una disposición legal, no el producto de la convención de las partes, porque la Ley faculta al acreedor para que se retenga la cosa hasta que el deudor le cancele la acreencia.
      Esa facultad concedida por la Ley al poseedor o detentador de una cosa corporal, cierta y determinada, que pertenece a otro, dirigida a conservar esa posesión y de tentación hasta tanto le sea cancelado todo cuanto se le adeuda, está debidamente consagrado en los artículos 122 del Código de Comercio y 1774 del Código Civil.
      Según Mary Sol Graterón Garrido, el Derecho de Retención es un Derecho propio de la prenda y lo fundamenta el el artículo 1837 del Código Civil Venezolano. 
      Así pues solo en caso muy concreto, la Ley otorga la facultad o Derecho de retener la cosa como una forma de garantizar que el deudor cumpla con su obligación.
      Algunos autores han considerado el derecho de retención como un verdadero derecho de prenda, pero opinan CASTÁN, COSSÍO y otros, que no es propiamente un derecho real, pues no confiere al acreedor facultades de persecución ni de preferencia, sino un simple medio lícito y voluntario para forzar al deudor a la realización del pago.

Derecho a opción a compra

      La opción de compra venta es un contrato en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
      Es contemplado como un derecho personal a causa de la existencia de solamente una promesa por ambas partes.
      La Doctrina habla de la opción a compra como un acuerdo preparatorio o preliminares para la celebración de la venta futura y no ha existido un acuerdo uniforme que enmarque esta modalidad de negociación al punto que, incluso el Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) la concibe como una venta y no una promesa de venta pues en ella se establece la cosa a vender, las partes, el precio y su forma de pago.
     

Derecho de tanteo

      Es un derecho de adquisición preferente cuyo titular está facultado para adquirir, con preferencia a cualquier otra persona, una vivienda que va a ser enajenada por su propietario a un tercero por el mismo precio que ese tercero abonaría.
      Con respecto a su naturaleza no hay uniformidad sobre la misma, es decir, de ser considerada o no un Derecho Real ya que ciertamente el acreedor tiene un poder legal de exigir al vendedor la venta de la cosa por el precio que ya tenía acordado con un tercero.

Derecho de Retracto

      El derecho de retracto según el Código Civil venezolano vigente en su artículo 1.533 está definido como el modo de ejercer la resolución de un contrato de venta. Este derecho puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley.

      Hay vertientes que consideran que este derecho es un derecho personal por cuanto es muy utilizada con fines de garantía; sin embargo la mayoría de los doctrinarios son partidarios de que se puede considerar un derecho real debido a que si el vendedor no ejerce el derecho de retracto dentro del término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

      El retracto (convencional o legal), está establecido como una forma muy específica de resolución de la venta y no es mas que, retrotraerse en la negociación celebrada es decir, como si el contrato nunca se hubiese realizado, volviendo las partes a su condición original devolviéndose en las sumas pagadas y las cosas entregadas por la venta que se resolvió por el retracto.

      Según Mary Sol Graterón Garrido, el retracto se incluye dentro de la clasificación de los derechos reales por cuanto el derecho del vendedor, en el retracto convencional, recae sobre la cosa y puede intentar su acción contra los terceros adquirientes, aun cuando los respectivos contratos de éstos no se haya hecho mención del retracto convenido (1534-1538 CCV). En el retracto legal, el comunero tiene derecho a subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, pero solo puede ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse (1546 CCV).

Los Derechos Reales In Faciendo

      Es el vínculo jurídico entre dos personas; donde se le confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación.
      Los derechos reales in faciendo son auténticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales.
     Kummerow, señala que el Derecho real in faciendo se construye, a partir del momento en que se rechaza, la imagen de una conducta puramente pasiva de `parte del propietario del bien gravado, la cual se reduce a no obstruir el ejercicio del Derecho rival y se descarta lateralmente- la idea de una relación jurídica vinculante de una persona a una cosa(La servidumbre).